Regime Foncier. État cherche partenaires

Driss Jettou, Premier ministre (DR)

Les grandes institutions comme les domaines et les habous disposent de réserves foncières colossales. Elles peuvent, et elles veulent les mettre à la disposition des opérateurs. Il suffit d’y mettre le prix et de s’engager sur un investissement ferme. Le Premier ministre veut s’attaquer au foncier, mais il a les mains liées". Cette confidence, émanant d’un proche de l’entourage de Driss Jettou, résume à elle seule toute l’ampleur de la problématique du foncier. Des terrains, on en trouve partout diriez-vous. Certes, mais cette constatation est dépassée par la complexité du problème. Il n’y a pas un seul

opérateur économique qui ne citera pas le problème du foncier comme un facteur de blocage de l’investissement. D’autres encore préfèrent utiliser le terme "rareté", car selon eux, les terrains destinés à la concentration industrielle sont rares. Soit. Mais deux exceptions remettent en question ce cliché très en vogue dans les discussions d’affaires. Tout le monde se souvient du lancement de la stratégie touristique (10 millions de touristes à l’horizon 2010). Début 2001, au moment de l’émergence de l’idée, les professionnels du tourisme craignaient que le foncier ne mette à plat tous leurs efforts. à l’époque on parlait des trois F : foncier, financement, formation. Quatre ans après, le seul F qui ne bloque plus est le foncier. Pour preuve, pas moins de 2075 hectares ont été mobilisés pour la réalisation de quatre stations : Saïdia, Mogador, Lixus, Mazagan. Deuxième exemple, et pas des moindres, le projet de l’aménagement de la baie du Bouregreg n’a pas buté sur des questions de foncier. Et pourtant, la terre en question est du ressort des Habous, l’un des régimes les plus compliqués de l’arsenal juridique et coutumier du Maroc. Comment cela a-t-il été possible alors que les Habous ne peuvent vendre des terrains voués à une cause pieuse ? Comment le tourisme a-t-il pu trouver du foncier aussi rapidement ? La raison économique est la réponse, c’est sûr, mais à elle seule ne suffit pas. Pour certaines mauvaises langues, une telle célérité a été dictée par l’intervention du Palais. Le tourisme étant le projet chéri du roi et l’aménagement de la baie de Bouregreg est né dans l’entourage du roi. Dans les deux cas, la Caisse de Dépôt et de Gestion est partie prenante, et donc la main de Mounir Majidi, secrétaire particulier du roi. Il y a peut-être du vrai dans cette interprétation, mais force est de constater que ces deux opérations d’envergure répondent à une logique. Khalil Dinia, directeur des Habous, explique que son ministère est prêt à s’engager avec tout opérateur qui désire lancer un projet économique. Il a ses conditions cependant. "Nous pouvons mettre à la disposition du promoteur un terrain sans contrepartie financière, mais il s’engage à nous compenser par des biens qui amélioreront nos recettes et nous permettront de poursuivre notre mission de solidarité", propose-t-il. En clair, il n’est pas exclu de transposer le modèle du Bouregreg dans d’autres projets. Sauf qu’il n’est pas donné à tout le monde de présenter un projet de plus de 20 milliards de dirhams. Dans le cas du tourisme, c’est la Direction des domaines qui a pris en main le dossier du foncier. "Dès qu’il s’agit de projets porteurs et surtout sûrs, nous pouvons intervenir pour régler le problème du foncier", confie Abderrahmane Chaoui Roqai, directeur des domaines. Cette entité gère le foncier qui appartient à l’état. Les terrains sur lesquels sont construits des écoles, des hôpitaux ou des stades de foot viennent de la réserve des domaines. Depuis l’indépendance, l’état a récupéré les terrains des colons, puis au début des années 70, les domaines ont repris les terres des étrangers résidant au Maroc. Mais depuis, l’exploitation de cette réserve a conduit à une saturation dans les grands centres urbains. Ce qui pousse actuellement à revoir les schémas directeurs de certains conglomérats comme Casablanca. "Ce qu’il faut surtout, c’est mettre à la disposition des opérateurs le terrain requis et réfléchir ensuite sur le schéma directeur", confie Mouad Jamaï, directeur du Centre Régional d’Investissement de Casablanca. Sauf que le tracé urbain, à lui seul, ne résoudra pas totalement le problème. Selon le directeur des domaines, certains opérateurs n’acceptent pas l’idée d’investir dans des zones aménagées. "Ce qu’il veulent, c’est un terrain de leur choix et selon leurs prix", poursuit-il. Or, les domaines ne peuvent satisfaire cette demande. La loi leur interdit de brader la valeur du terrain et impose la valeur vénale (réelle). Ensuite, l’expérience leur a démontré que le réflexe de la spéculation prime toujours. "Au lieu de vendre à une personne avec le risque qu’elle spécule sur la valeur du terrain, nous préférons vendre à des aménageurs spécialisés", martèle Chaoui. Les domaines viennent en effet d’acquérir un terrain à Jorf Lasfer à 13 dirhams le mètre carré. Il le vendra au même prix à la société qui le transformera en zone industrielle. Chaque année, 400 millions de dirhams sont alloués à l’achat de terrains. "Nous achetons car nos réserves sont soit non mobilisables, soit frappées de contentieux", précise le directeur des domaines. Quant à la vente, les opérateurs reprochent au domaine de pénaliser l’investissement en pratiquant des prix exorbitants sur des biens qui appartiennent à l’état. Faux, rétorque Chaoui. Et de conclure : "Il suffit que la loi me dise de vendre au dirham symbolique, je le ferai". En attendant, il n’y a pas que les opérateurs privés qui souffrent de la rigidité de la loi. Taoufiq Hjira, le ministre de l’Habitat, a également buté sur la valeur réelle imposée par le domaine et malgré l’intervention de Driss Jettou s’est plié face à l’intransigeance de Chaoui. Au bout de ce va-et-vient, il a obtenu des terrains Jmouâ et Guich pour construire les villes nouvelles de Tamansourt à Marrakech et Zaërs à Rabat. Mais là encore, il s’agit d’un gros clients, un ministère en l’occurrence. Pour les autres promoteurs de moindre envergure, immobiliers, industriels et autres investisseurs en quête de terrains, il faudra attendre une réforme de la loi pour obtenir gain de cause. Mais, rien n’est moins sûr.

Guich. Le prix de la guerre

Les terres guich, du nom arabe Aljaïch (armée), sont des terres qui appartenaient au Makhzen dont il a concédé l’exploitation à des tribus guerrières. Les sultans d’avant le protectorat n’avaient pas d’armée au sens moderne du terme. Ils disposaient de troupes régulières de faible effectif. Au moment d’une guerre de grande envergure, ou d’une portée politique très importante (guerre entre héritiers du trône par exemple), les sultans faisaient appel à des tribus alliées. Celles-ci participaient à la guerre en contrepartie d’une rémunération en nature. Les guerriers disposaient de terres agricoles pour l’exploitation uniquement. La propriété demeurait à l’état. Ce type de terre d’une superficie globale de 350.000 hectares, se situe dans les localités de Rabat, Marrakech, Meknès, Fès et Kénitra. La particularité de ces terres est qu’elles ne peuvent être vendues à une personne ou à une société privée. En revanche, la transmission de l’exploitation par voix héréditaire est possible. Ce qui explique que les exploitants de père en fils ne disposent pas d’actes d’immatriculation, des documents nécessaires pour la vente d’un bien foncier ou immobilier. C’est ce que dit la loi. Dans la réalité, les choses se passent autrement. Des terres guich sont vendues par actes adoulaires. La tendance est forte dans les régions agricole rattrapées par le tracé urbain. La valeur de la terre passe de 50 dirhams le m2 à 10 fois plus. La tentation de vendre est grande dans ce cas.

Jmouâ. La loi de la tribu

Tenez-vous bien, les terres Jmouâ représentent plus de 12 millions d' hectares. C’est la plus forte concentration foncière dont dispose le pays. à l’instar des terres guich, elles ont un statut particulier. L’origine des Jmouâ remonte à l’époque d’avant l’islam. Selon des universitaires, le régime des Jmouâ est à l’origine de la propriété privée au Maroc. à l’origine, la terre appartenait à une seule famille. Mais l’exploitation se fait de manière collective, impliquant ainsi toute la tribu. L’évolution historique s’est faite au détriment de la famille et la propriété de la terre est revenue finalement et définitivement à la tribu. Selon la définition du professeur Mohamed Assoualhi, "ces terres sont dédiées à la collectivité pour en tirer profit à travers une activité agricole ou par la location via les mandataires sous tutelle du ministère de l’Intérieur". Les dahirs régissant ce type de foncier remontent à 1919 et ont étés révisés à plusieurs reprises. Pour l’essentiel, ces terres ne peuvent être vendues au privé. Seul l’état ou toute entité publique dotée de la personnalité morale peuvent l’acheter. Le flou juridique entoure ces terres, les laissant ainsi au libre arbitre du ministère de tutelle. Selon des sources fiables, au moment fort du ministère de l’Intérieur, des terres Jmouâ ont été cédé à des particuliers, surtout à des notables civils ou militaires, par l’entremise de l’état, afin de de sauver les apparences. Actuellement, les terres collectives sont régies sous le regard vigilant de la Direction des affaires rurales relevant du ministère de l’Intérieur. Selon un opérateur agricole, le souci de cette direction est de gérer les conflits entre copropriétaires et héritiers des terres. Les tribunaux regorgent de contentieux sur les Jmouâ.

Habous. Les terres de la solidarité

TLe régime des habous est strictement religieux. Il repose sur le principe de la donation. Une personne destine une partie de son patrimoine à financer ou à servir une cause de solidarité. Cela peut être une terre, un immeuble ou une machine, le bien en lui-même ne compte pas, c’est la qualité qui lui donne le qualificatif de bien habous. Le mot Habous vient de l’acte légal qui met le bien à la disposition de l’action pieuse. Il y a deux sortes sorte de habous, le privé et le public. Le habous public est constitué des terres qui ont été transmises à l’autorité en charge de la solidarité religieuse (ministère des Affaires islamiques actuellement) en guise de solidarité. Il peut s'agir d'une terre pour la construction d’une mosquée ou d’un orphelinat ou des revenus d’un commerce destinés au financement d’une mosquée…Ces terres ne peuvent être vendues pour des raisons commerciales. Dans l’esprit de la tutelle, il y a toujours le souhait de coller au testament du légataire. En revanche, le habous privé est une affaire compliquée. Il s’agit en fait de la transmission de patrimoine qui déroge à la règle de l’héritage, mais qui demeure légale du point de vue religieux. Par exemple, une personne peut transmettre une terre à son petit fils. Dans la moudawana, c’est le fils ou la fille qui hérite. Pour sauter un degré de la succession, la personne met le bien sous la tutelle des habous pour que ce dernier le transmette à son héritier testamentaire. Dans cette logique, le tuteur ne peut vendre la terre, ni même intervenir dans son exploitation. Son rôle est la sauvegarde du bien et l’exécution du testament. Au lendemain du protectorat, des caïds, ayant le bras long, ont pris des terres de force et les ont mises sous le régime du habous privé. Le but était d’éviter que les ayants droit ne contestent l’arbitraire du caïd et ne demandent la saisie de la terre. Les habous ne peuvent être saisis. Mais depuis, un éminent fqih a trouvé la parade pour rendre le bien aux personnes lésées. Sous le prétexte de recenser les terres du habous privé et d’en déterminer l’origine, il a commencé par établir l’arbre généalogique des propriétaires. En remontant l'ascendance du caïd et en arrivant à un certain palier, l’arbre s'interrompu. Et, c’est alors une autre famille qui apparaît. Du coup, il vérifie si la terre, en question, a été confisquée ou transmise légalement. Astucieux, non ?