Patrimoine des Habous. Un trésor, un gâchis

Le ministère des Habous est à la tête d’un patrimone qu’il n’arrive pas à chiffrer. (DR)

Un système opaque, des pressions et des abus de pouvoir en tout genre, une stratégie de placement qui reste otage de calculs politico-religieux… Autant de paramètres qui caractérisent la gestion archaïque d’une fortune colossale estimée à quelque 100 milliards de dirhams. Jouxtant le palais royal, des ruelles étroites rassemblent des commerces alignés dans un ordre religieux,de grands portails dissimulent des habitations monumentales peu ou pas entretenues. Bienvenue au quartier des Habous à Casablanca. Un quartier qui doit

son nom au plus important propriétaire immobilier du périmètre : le richissime et mystérieux ministère des Habous et des Affaires islamiques. Mais surtout, un quartier qui peut à lui seul résumer toute la gabegie qui caractérise la gestion de l’immense fortune de ce département. Ici, des maisons, à faire pâlir les riads les plus luxueux, sont louées pour moins de 500 dirhams. Des magasins dont le fonds de commerce vaut les royalties de la plus célèbre des franchises, rapportent une poignée de dirhams en loyer. Mais le quartier des Habous, l’un des plus vieux de la métropole, renseigne avant tout sur l’aspect ancestral du système du Waqf. Aux origines des Habous Le concept est apparu avec l’avènement de l’islam. Des versets coraniques promettent une reconnaissance de Dieu pour le fidèle qui se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens pour les affecter à perpétuité à une oeuvre charitable. Les biens en question sont ainsi mis hors du commerce, d’où leur nom de Habous ou de Waqf (littéralement, on peut traduire cela par biens emprisonnés ou arrêtés). Les revenus de ces biens de mainmorte se substituaient souvent à l’intervention du Makhzen pour assurer -surtout dans les petites localités- des actions d’intérêt collectif : entretien de la mosquée, du msid (école coranique), de la fontaine, des bains maures, etc. À travers l’histoire, ces propriétés ont toujours constitué une source intarissable de revenus qui permettait aux gérants de cette fortune (des théologiens) de garder une certaine autonomie vis-à-vis du pouvoir central. Des Idrissides aux Alaouites, les différentes dynasties qui se sont succédé au Maroc ont toujours composé avec la richesse des Habous. Ce n’est qu’en 1915 que les pouvoirs publics finissent par englober les revenus du Waqf. Ils sont ainsi centralisés par un vizirat des Habous créé par Lyautey. Néanmoins, même après l’indépendance, la monarchie a veillé à récupérer le contrôle établi par le protectorat sur cette fortune. Elle franchit un pas de plus en faisant disparaître -dès le second gouvernement Bekkay (28 octobre 1956)- le ministère des Habous de la liste des départements gérés par la primature. Dès lors, le ministère des Habous et des Affaires islamiques est logé au “méchouar” -à deux pas du palais de Rabat- et devient un ministère dit de souveraineté. Une fortune colossale Une situation qui perdure sous la nouvelle ère. Pour remplacer l’indéboulonnable Abdelkbir M’daghri Alaoui (qui s’est chargé de ce portefeuille pendant 18 ans), le choix est porté sur un autre technocrate en la personne d’Ahmed Tawfik. Ce dernier, bien qu’il reste tout aussi muet que son prédécesseur sur le patrimoine des Habous (son département n’a pas jugé utile de donner suite à nos multiples demandes d’interview), a tout de même le mérite d’avoir mené un travail de recensement des biens dépendant de son ministère. Abdelaziz Darouich, actuel directeur des mosquées, a conduit en 2003 une enquête pour dénombrer ce patrimoine. “Plusieurs commissions réunissant des architectes, des topographes et des cadres du ministères ont sillonné le pays pour réaliser cette étude”, raconte une source proche du dossier. Un travail de recensement dont tout l’intérêt réside dans le fait qu’il est le premier du genre. “Le dernier recensement comparable remonte à l’époque de Lyautey au début du siècle, affirme notre source. Cette étude n’a pas coûté plus de 150 000 dirhams alors qu’une étude similaire réalisée par des auditeurs confirmés aurait nécessité entre 6 et 8 millions de dirhams”. Une économie dont le ministère aurait pu se passer puisque l’étude, aussi peu approfondie soit-elle, lève le voile sur l’immense trésor que constitue le patrimoine des Habous : près de 50 000 habitations ou commerces, quelque 2438 parcelles rien qu’en zones urbaines et des terres agricoles d’une superficie totale estimée à… 84 000 hectares.Bref,un patrimoine de quelque 100 milliards de dirhams. Mais l’étude montre surtout l’ampleur de la gabegie. Ces biens ne rapportent que 240 millions de dirhams alors que la rentabilité de ce patrimoine peut être facilement multipliée par deux. Mieux encore, ce recensement indique que la moitié des biens Habous est louée sans contrat. Et près de 75% des propriétés ne sont pas immatriculées à la conservation foncière. Une gestion moyenâgeuse Cette performance peu honorable des Habous s’explique par un laxisme apparent. Pendant de longues années, le département n’a pas pris la peine de régulariser la situation juridique avec ses locataires. Les registres des “nadhirs” (comparables à ceux des “adouls”) ont défié, au long des décennies, l’évolution technologique pour rester l’unique moyen de retracer les biens Habous. Quant aux procédures des opérations de cession (avec obligation de réinvestissement), elles sont d’une lourdeur incomparable. “La vente ou l’échange de n’importe quel bien doit faire l’objet d’un dahir royal”, explique un ancien du département. Les procédures bureaucratiques et opaques ont rapidement fait des Habous la bête noire des aménageurs. “De nombreux terrains du ministère situés en milieu urbain sont souvent programmés comme des espaces verts dans les plans d’aménagement”, confie notre source. Pour éviter le casse-tête des négociations avec des religieux peu doués en finances… Paradoxalement, l’Etat ne s’est jamais gêné pour mettre la main sur ce patrimoine. Dès la fin des années 60, une traduction littérale du décret du 2 juin 1915 a permis un transfert au domaine public, de la propriété des terres Habous à vocation agricole situées à l'intérieur des périmètres d'irrigation. L’hémorragie continue toujours puisque chaque année, les pouvoirs publics procèdent au rachat ou à l’expropriation de terres appartenant au département. “Nous privilégions la vente par entente car elle permet un recouvrement relativement rapide du produit de la cession. Quant à l’expropriation, il faut parfois attendre jusqu’à 18 ans avant l’encaissement”, raconte un proche de l’ancien ministre des Habous. Les conflits avec les ministères au sujet des propriétés Habous atterrissaient souvent au cabinet royal en vue d’un arbitrage. “Pour trancher entre Abdelkbir M’daghri Alaoui et un autre ministre au sujet d’un litige, Hassan II chargeait le président ou le procureur de la Cour suprême de dicter une “fatwa””, ajoute notre source. Le lobbying et l’abus d’influence ont aussi fait des ravages dans ce patrimoine des Habous. “Les pressions viennent de toute part. Du simple coup de fil d’un parlementaire pour pistonner un locataire à bas prix, au ministre qui ordonne d’offrir un bien à une personnalité qui sert les intérêts de la nation, nous avons tout vécu”, raconte un ancien du ministère. Même au niveau local, les pressions des détenteurs de pouvoir sur les gestionnaires des Habous sont légion. “Il a fallu défendre, au début des années 90, un dahir qui permet aux ‘nadhirs’ d’échapper à la tutelle des gouverneurs et ce, en leur accordant un statut similaire à celui des juges”, raconte un ancien du département. Investissements sclérosés La gabegie des Habous ne s’arrête pas là. Du côté des dépenses aussi, les incohérences sont multiples. S’il est compréhensible de voir le ministère passer à la caisse pour les causeries de ramadan présidées par le souverain, il est difficile de défendre les donations annuelles (10 millions de dirhams en moyenne) accordées à la Fondation Mohammed V pour financer la distribution de ’hrira’. Pis encore, tout récemment, le ministère a mis gracieusement à la disposition de l’Association des femmes chefs d’entreprises marocaines (AFEM) un local de 500 m2 dans un des quartiers les plus huppés de Casablanca. “C’est un signal politique qui veut que la religion soutienne l’émancipation de la femme”, explique une source qui connaît les rouages du ministère du “méchouar”. Cet éternel jeu d’équilibrisme entre islam politique et gestion de patrimoine freine d’ailleurs l’élan des investissements. D’abord d’un point de vue organisationnel, les ‘nadhirs’ devaient s’occuper des affaires religieuses mais aussi des affaires financières. Concrètement, ces fonctionnaires formés en théologie devaient assurer le contrôle des prêches dans les mosquées, recouvrir les loyers et, à l’occasion,… guetter l’apparition du croissant de lune annonçant le nouveau mois “hijri”. Autre handicap à la bonne gestion des affaires : une frilosité en termes de choix d’instruments de placement. Les Habous ont l’immense responsabilité d’empêcher que ces legs des musulmans ne soient entachés par des profits usuraires ou provenant de placements contraires à l’esprit de la ‘charia’. Pourtant, la limite a souvent été franchie. “Le ministère avait à un moment investi dans des actions cotées en Bourse”, confie-t-on auprès de l’ancienne équipe dirigeante. “Sacrilège” encore plus grave : le ministère avait constitué des dépôts à terme et encaissé pendant de longues années des produits d’intérêt, pourtant considérés comme “hram”. Autre exemple : le très religieux ministère des Habous était même actionnaire dans l’ex-Hyatt Regency Rabat (actuel Hilton) où l’alcool coule à flots. Malgré ces “égarements”, souvent passés sous silence, la politique de placement reste très conservatrice quand il s’agit d’investissements financiers. Relents de réforme Aujourd’hui pourtant, le département voudrait bien faire peau neuve. Ahmed Tawfik a bel et bien lancé une réforme pour séparer les affaires islamiques, confiées désormais aux délégations régionales pour libérer les “nadhirs”, et les affaires financières. D’un autre côté, le nombre des ’nidharat’ a largement été réduit passant de 43 à 16. Le ministère se veut aussi de plus en plus ouvert à la négociation. “Nous avons fait le tour des wilayas et des provinces pour sensibiliser les responsables quant à notre nouvelle approche de partenariat”, explique une source du ministère. Le département a même songé à approcher des investisseurs privés pour réitérer l’expérience réussie du Bouregreg (mise à disposition de terrains en vue de récupérer, à terme, la contre-valeur sous forme de nouvelles propriétés) afin de valoriser son patrimoine. “80 projets semblables ont été instruits et n’attendaient que le feu vert du ministre. Ce dernier s’est montré néanmoins réticent vu que l’on ne peut jamais s’assurer de la fiabilité des promoteurs”, justifie un ancien haut responsable des Habous. Ce manque d’audace, combiné à une gestion archaïque, a miné la confiance dans ce système. “Il n’y a pratiquement plus personne qui procède à des actes de Habous, explique un notaire. L’apparition d’ ONG performantes d’une part et l’opacité du ministère de l’autre ont fait que même les plus croyants des musulmans ont perdu confiance dans le système”. Les chiffres confirment cette tendance : près de 50% des propriétés Habous ont plus de 50 ans d’âge. Le système serait-il biologiquement condamné ?

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Recensement. Les chiffres révélateurs Un patrimoine qui vaut 100 milliards de dirhams Le montant donne le tournis. Il représente le tiers de la dette publique (intérieure comme extérieure), le quart du PIB. Et il y a de quoi financer 10 fois la fameuse INDH (Initiative nationale pour le développement humain) lancée en 2005. Le gros de ce trésor des Habous repose sur des terrains agricoles. Il s’agit de quelque 120 000 parcelles étendues sur 84 000 hectares. Une récente transaction pourrait servir d’étalon pour valoriser la superficie de ces terres. Le groupe immobilier Addoha avait acquis auprès du ministère 280 hectares pour le prix de 300 millions de dirhams, un prix jugé relativement correct par certains experts. Sur la base de cette moyenne, ces terrains agricoles pourraient valoir, à terme, quelque 90 milliards de dirhams. Et la richesse des Habous s’étend aussi au périmètre urbain. Le patrimoine qui y est géré par le département est estimé à 5,5 milliards de dirhams, selon le dernier recensement. “Et encore, cette estimation reste très conservatrice. Un étude approfondie permettrait facilement de doubler cette valorisation”, confie un membre de la commission de recensement. 50% des propriétés Habous (soit 24 225 biens) sont louées sans contrat ! Une telle situation reflète un véritable manque à gagner au niveau des recettes locatives. Selon les chiffres du recensement, seuls les loyers de 19 509 biens (à usage d’habitation ou de commerce), sont perçus de manière régulière. Un nombre qui représente la moitié des propriétés Habous louées. Un calcul trivial permettrait alors de conclure que le ministère pourrait doubler ses 180 millions de dirhams de recettes. Cette opacité permet aussi à certains locataires de faire fortune sur le dos des Habous. “Nous avons eu écho de plusieurs cessions de pas de porte pour des montants mirobolants, explique un ancien de la maison. Nous avons même songé, un moment, à autoriser ce genre de transactions en contrepartie d’un pourcentage sur le produit de cession”. 75% des propriétés des Habous (soit 31 062 biens) ne sont pas immatriculées au cadastre En tenant compte uniquement des propriétés exclusives des Habous (37 923), ce sont presque les trois-quarts des biens qui ne sont pas enregistrés à la conservation foncière. Le laxisme du ministère de tutelle a largement contribué au maintien de cette situation. Pour preuve, depuis l’arrivée d’Ahmed Tawfik, une convention pour la régulation des propriétés Habous a été signée avec l’Agence nationale de la conservation foncière. Ce programme prévoit l’enregistrement de 4000 propriétés chaque année. “Il est impossible de faire mieux. Déjà à ce rythme, nous saturons la conservation foncière vu la complexité des procédures”, explique une source proche du dossier. Et à ce rythme-là, régulariser le tout nécessiterait près de 8 ans de travail ! Le patrimoine du ministère est ainsi lourdement affecté. A titre indicatif, 1291 propriétés sont aujourd’hui occupées de manière illégale. Parmi elles, des parcelles en zones urbaines qui valent une fortune. 1392 propriétés… tombées du ciel ! Les équipes des Habous n’ont pas pu identifier 1244 propriétés qui sont pourtant consignées dans les registres poussiéreux des différentes ‘nidharat’. “Leur localisation demande plus de temps et de moyens”, soulignent les rédacteurs du rapport de recensement. Paradoxalement, les équipes sur le terrain ont pu découvrir 1392 biens des Habous dont aucune trace n’existait sur les registres des différentes ‘nidharat’. “Ce sont les témoignages des voisins et les recoupements dans les fichiers de la conservation foncière qui nous ont permis de les retrouver”, raconte un membre de l’équipe de recensement. Et encore, ce n’est que la partie visible de l’iceberg. 1234 procès pour occupation illégale ou défaut de paiement Il n’y a pas un seul tribunal au royaume devant lequel le ministère des Habous n’ait introduit une requête contre un de ses locataires. Au total, on compte 1234 procès intentés par le ministère des Habous. Des procès dont l’origine est souvent le défaut de paiement de loyer ou une demande d’expulsion. À titre d’exemple, les procès enclenchés en raison d’occupation illégale sont au nombre de 114 alors que le rapport de recensement fait état de 1291 propriétés occupées de manière illégale. “Si le ministère engageait des procédures judiciaires pour chaque irrégularité, on n’en finira jamais”, explique un ancien haut responsable du ministère.

Plus loin. Laïcité économique Imaginons les conséquences économiques d’un strict respect des dispositions de l’islam dans la gestion des affaires. Plus d’alcool dans les bars ou les hôtels signifierait tout bonnement qu’il n’y aurait plus aucun touriste qui foulerait le sol du plus beau pays du monde. Des dizaines de milliers d’emplois seraient supprimés et 50 milliards de dirhams en devises s’évaporeraient. Imaginons encore qu’il n’y ait plus ni PMU (géré par la Société royale pour l’encouragement du cheval) ni loterie nationale. Là encore le manque à gagner pour l’Etat se chiffrerait à quelque milliards de dirhams. Imaginons enfin qu’il n’y ait plus de produits financiers : c’est tout le système monétaire qui s’écroulerait avec ses banques, sa Bourse et aussi ce marché de la dette qui permet d’abord à l’Etat de joindre les deux bouts à la fin de chaque année budgétaire. Et ce, sans parler de centaines de milliards injectés par des investisseurs étrangers qui, sans sourciller, plieraient bagage. Dieu merci, l’Etat ferme les yeux sur l’ensemble de ces aspects, optant, à juste titre d’ailleurs, pour une certaine laïcité économique. Mais pourquoi alors s’imposer un strict respect de la religion quand il s’agit de faire fructifier les biens Habous ? Deux explications sont souvent avancées. Primo, parce qu’il s’agit de legs de musulmans dont il faut respecter la volonté. Soit ! Sauf que la centralisation des ressources Habous et leur affectation passent souvent outre cette volonté des constituants. Ces derniers se retourneraient dans leur tombe s’ils voyaient l’ampleur de la gabegie actuelle. Secundo, les Habous sont étroitement liés aux Affaires islamiques. Or l’islam est opposé aux taux d’intérêt. Résultat : le département des Waqf ne peut ni recourir au marché pour lever des fonds (pour valoriser son patrimoine) ni placer son argent dans des investissements financiers nettement plus rentables. Pour contourner cette contrainte, la solution est pourtant évidente. Le département des Habous pourrait être transformé en un office autonome confié à des professionnels de la gestion de patrimoine sans état d’âme. Cette option a déjà été adoptée par plusieurs pays encore plus conservateurs que nous quand il s’agit de l’application de la charia. Et c’est certainement le meilleur moyen d’optimiser au mieux cette richesse colossale. Surtout que le pays n’a pas les moyens de s’en passer. Fahd Iraqi