Bouznika Bay. Capri…ce de puissants

Derrière l’image idyllique d’un havre de paix, Bouznika Bay cache un projet à la gestion calamiteuse. (AIC PRESS)

Parcelles vendues aux rabais aux hauts cadres d’Attijariwafa, procès à la chaîne, avantages accordés par l’Etat… le projet balnéaire de Bouznika Bay affiche tous les symptômes d’une gestion calamiteuse. Enquête. Capri et Bouznika Bay. La société immobilière et son projet ont longtemps défrayé la chronique, pour avoir été au cœur de l’un des nombreux scandales Basri. Et pour cause : le tour de table de Capri constituait une improbable alliance entre fonds publics, conglomérat royal et fortune privée de l’ancien ministre de l’Intérieur. Le fils de ce

dernier, Hicham Basri, s’est associé avec la CDG, l’ONA et surtout la BCM (ancêtre d’Attijariwafa) pour créer cette structure. L’affaire est pour le moins juteuse puisqu’en 1996, l’entreprise se paie un terrain public de 141 hectares sur la plage de Bouznika. Le prix dérisoire de 25 dirhams l’hectare est alors justifié par le projet touristique et résidentiel, promis par l’entreprise de promotion immobilière. Après la chute du puissant vizir, en novembre 1999, la BCM prend en main la gestion de la société, jusque-là sous l’emprise du fils Basri. Le divorce avec ce dernier est consommé après un long feuilleton juridique, qui se solde par un arrangement à l’amiable en 2001 : Hicham Basri revend ses parts pour la bagatelle de 10 millions de dollars, excusez du peu ! Cette reprise par la banque paraît raisonnable. La BCM avait ouvert le robinet du financement alors que les garanties sont des plus légères : la caution personnelle de Hicham Basri et l’hypothèque sur l’ensemble immobilier couvraient seulement 10% des 800 millions de dirhams que devait coûter le projet. Une largesse injustifiée, si l’on tient compte de l’assise financière de Capri, dont le capital social ne dépasse pas, à l’époque, les 2 millions de dirhams. Quant au projet, il prenait, durant les premières années, les allures d’une simple opération de spéculation immobilière. Même les hauts cadres de la banque se servaient dans les parcelles de Bouznika Bay à des prix “promotionnels”. Des contrats de vente, datés de 1998, lèvent le voile sur des conditions de paiement avantageuses, accordées à Ali Iben Mansour, alors n°2 de la banque, ou encore à Mohamed El Kettani, actuel directeur général d’Attijariwa. Le terrain est cédé à 1,4 million de DH, subdivisés comme suit : 600 000 dirhams qui ne passent pas entre les mains du notaire, et quatre traites de 200 000 dirhams étalées sur deux ans. Des facilités de paiement bien généreuses de la part d’une société qui accumule pertes et dettes. La gabegie continue Néanmoins, même en tournant définitivement la page Basri, la gabegie Capri semble continuer. Mais cette fois-ci, on y met tout de même les formes. En 2002, Mohamed El Kettani reprend de nouveau la présidence de la société immobilière. Prime de cette promotion : une nouvelle villa pour 1,6 million de dirhams, après avoir revendu sa première parcelle. À sa décharge, le nouveau président s’atèle au redressement de l’entreprise. La banque couvre davantage son risque en augmentant son hypothèque sur le terrain à hauteur de 185 millions de dirhams. Elle rachète aussi l’ensemble du capital pour le renflouer à hauteur de 124 millions de dirhams. Même le chantier de construction semble bien avancer selon le calendrier prévu. En 2003, la banque organise même des visites sur site pour annoncer que la moitié des 533 villas est vendue et que le tiers des 1315 appartements est construit. Les managers montrent qu’ils font tout pour sauver les meubles : “Depuis 1997, Capri accumule les pertes. Nous espérons seulement atteindre l’équilibre et couvrir nos charges”, déclarait Mohamed El Kettani à l’époque. Pourtant, la BCM, devenue entre-temps le champion national Attijariwafa, va une nouvelle fois profiter des largesses de l’Etat. En mai 2004, alors que le délai prévu initialement pour la réalisation du projet arrive à échéance, Capri va profiter d’une prolongation de… quatre ans ! L’Etat ne juge pas utile de faire jouer la clause résolutoire, qui lui aurait permis de récupérer le projet. Mieux encore, il va jusqu’à accorder à Capri 106 hectares supplémentaires pour l’extension de Bouznika Bay. Pourtant, la société continue simplement de vendre à la découpe. Le projet d’une marina est alors annoncé en grande pompe en 2004… en parallèle avec la revente de près de 12 hectares à la société “Cité du Lac”. Une transaction réalisée de manière hâtive, comme le montrent plusieurs éléments. D’abord, le compromis de vente est signé alors que la situation du foncier n’est même pas assainie. D’autre part, la société qui achète est à peine en cours de constitution. Le pacte d’actionnaires scellant sa création (une année plus tard !) entre des associés espagnols et marocains n’augure rien de bon. En effet, ce pacte prévoit que le terrain est payé par les deux partenaires, à hauteur de leurs parts respectives, alors que l’intégralité des travaux devait être financée par les actionnaires espagnols. Le deal, pour le moins inhabituel, est donc de nature à engendrer des blocages. Cela n’a pas raté : l’année dernière, alors que les premières livraisons devaient être effectuées, la presse se fait l’écho d’un litige entre les partenaires du projet Cité du Lac. Depuis, la situation semble débloquée, puisque début 2007, l’acte de vente définitif du terrain est officiellement signé. Pourquoi alors Capri s’est-elle empressée de vendre ce terrain alors que les prix n’ont fait que flamber ces dernières années ? Quel est le manque à gagner de la société-mère sur cette opération ? Quid des projets touristiques promis et qui ne sont toujours pas sortis de terre ? Interpellé sur le cas Capri, Mohamed El Kettani, président de la société, est resté malheureusement injoignable. Pourtant, Capri a constitué un lourd fardeau financier pour Attijariwafa bank. La banque a dû supporter, pendant de longues années, les pertes abyssales de la société (134 millions de dirhams en 2004), en plus d’une provision à hauteur de 50 millions de dirhams. Même en dégageant des bénéfices l’année dernière, Capri reste à des niveaux de rentabilité peu reluisants pour un projet immobilier lancé depuis dix ans. Un point noir dans la quête de performance, toujours prônée par le champion national.

Largesses. Encore Majidi ! Même le secrétaire particulier du roi, Mounir Majidi, s’est payé une parcelle à Bouznika Bay. Ce terrain de 935 m2, dit Sakhr 16, a toute une histoire. En 1998 déjà, Capri l’a vendu à Ali Iben Mansour, haut dirigeant de la BCM à l’époque, pour 1,4 million de dirhams. L’acheteur s’engageait à construire ce lot dans un délai de deux ans. Un engagement qui ne sera jamais respecté, puisque trois ans plus tard, Iben Mansour rétrocède la parcelle à Capri pour la somme de 2,6 millions de dirhams. Le terrain restera d’ailleurs non bâti, jusqu’à son acquisition par Mounir Majidi en 2004. Contrairement aux contrats conclus avec les grands pontes d’Attijariwafa, le montant payé par Majidi passe dans sa globalité par la comptabilité du notaire. Ce qui laisse penser que le secrétaire particulier du roi est vraiment passé à la caisse. Même le prix au mètre carré semble à première vue correct : 2200 dirhams le mètre, alors que le prix public à l’époque oscillait entre 2000 et 3000 dirhams. Néanmoins, Mounir Majidi ne payera ce prix que sur les deux tiers de la superficie : 235 m2 sont considérés comme une zone de sécurité, et lui sont donc gracieusement accordés. Le prix total de la transaction ne dépasse donc pas le 1,5 million de dirhams, soit une perte sèche de 700 000 dirhams pour Capri, si l’on tient compte du prix auquel la société a repris le terrain à Iben Mansour. Mieux encore, Majidi achète cette parcelle alors qu’elle fait l’objet d’une hypothèque au profit de l’Etat (Service du timbre et de l’enregistrement précisément). Et c’est évidemment la société Capri qui s’empresse d’assainir la situation, en réglant près de 100 000 dirhams. Rien n’est trop cher pour plaire au patron des affaires royales.