Copropriété. Le casse-tête du syndic

Les sociétés de gestion de copropriété se sont multipliées, mais dans l’anarchie totale. (AIC PRESS)

Le boom de l’immobilier s’est accompagné d’une floraison de sociétés de syndic. Mais celles-ci prospèrent dans un vide juridique patent, laissant la porte ouverte à toutes les dérives. “Une grande partie des syndics professionnels sont de simples escrocs !”. Le propos incendiaire n’est pas d’un copropriétaire désabusé, mais du patron d’une entreprise de syndic, qui en a “gros sur le cœur” au sujet des dérapages de ses confrères. Sa société gère un complexe résidentiel casablancais de 500 appartements de haut standing, une “affaire” reprise il y a 5 ans, à la demande expresse des

copropriétaires. Ces derniers venaient de poursuivre en justice leur ancien syndic pour mauvaise gestion. “À mon arrivée, j’ai trouvé 2 millions de DH d’arriérés de paiement à la Lydec et plus de 467 000 DH à verser à une société d’installation d’ascenseurs”, se rappelle-t-il. Il a aussi découvert, comme les copropriétaires, le pot aux roses : pendant deux ans, l’ancien gestionnaire ne payait tout simplement pas les charges du complexe résidentiel, détournant les versements de ses “clients” à son propre compte. En outre, il confectionnait de fausses factures, avec la complicité de certains de ses fournisseurs, pour faire croire que la caisse était constamment dans le rouge. En attendant la décision de la justice, le nouveau syndic a mis plus de 5 ans pour épurer la créance envers la Lydec. Quant à la facture des ascenseurs, il a pu la réduire de moitié, parce qu’elle était tout simplement surévaluée. L’histoire de notre syndic est loin d’être une exception. Les cas similaires seraient, d’après les professionnels du secteur, monnaie courante. Beaucoup mentionnent celui d’un de leurs confrères, très connu sur la place casablancaise, qui a pris la poudre d’escampette après avoir englouti les caisses d’un complexe immobilier haut de gamme. Une activité secondaire Depuis l’entrée en vigueur de la loi 18-00 sur la copropriété, qui a introduit l’institution de syndic, des sociétés de gestion d’immeubles ont poussé comme des champignons, mais dans une anarchie totale. Le ministère de l’Habitat ne dispose d’aucune donnée sur le nombre de ces entreprises ni sur leurs méthodes de gestion. D’autant que la loi ne fixe aucun critère pour l’accès au métier, encore moins le seuil des honoraires ou les modalités de fixation des montants des cotisations dues par les copropriétaires. “Aujourd’hui, n’importe qui peut devenir syndic. C’est le règne des Moul Chkara”, déplore Mustapha Taoussi, directeur de la société Le Gérant. Résultat : le marché a été envahi par les petites structures éparses, ayant pignon sur rue mais échappant à tout contrôle. Leur point commun : elles sont rares à vivre exclusivement de l’activité de gestion de la copropriété. Souvent, cette dernière se greffe sur d’autres métiers, comme la surveillance et le gardiennage, activités qui ont le vent en poupe depuis quelques années. À en croire nombre de professionnels, le boom de l’activité coïnciderait avec la vague des départs volontaires au sein de la fonction publique, lancée en 2005. Ainsi, nombre d’anciens policiers ou enseignants se sont reconvertis dans la gestion de copropriété, une niche juteuse pour faire fructifier le pactole reçu au moment de leur départ. Pourtant, contrairement à la surveillance ou au nettoyage industriel ou résidentiel, le métier de syndic serait bien moins lucratif. Pour la plupart des entreprises, il fait plus fonction d’activité complémentaire, permettant d’offrir aux clients un produit intégré. Ainsi, la société Universal Pro’services, un poids lourd de la profession, qui gère pas moins de 42 immeubles, reconnaît que ce créneau ne représente que 30% de son chiffre d’affaires. “Nous réalisons le gros des bénéfices sur le marché de la surveillance, confie son directeur Ahmed Benkirane. Les recettes de l’activité syndic nous servent à peine à payer quelques charges comme le téléphone ou l’électricité”. Comme beaucoup de ses collègues connus sur le marché, ce syndic professionnel refuse “les affaires à problèmes” pour ne pas avoir à gérer les humeurs de résidents capricieux. Car si la copropriété est légalement mieux encadrée, les mentalités n’ont pas beaucoup changé. “Les gens nous prennent pour les gendarmes de leur résidence et pensent que nous devons trouver des solutions à tous les problèmes”, se plaint Benkirane. Et souvent, ces problèmes sont bien éloignés de la compétence d’un gérant d’immeuble : une voiture mal garée, un voisin qui fait du tapage nocturne, une ménagère qui prend des libertés avec l’emplacement de ses ordures… Danger : le mauvais payeur Mais la vraie difficulté se trouve au niveau de la survie financière. Tout le challenge d’un syndic est d’arriver à couvrir les charges de l’immeuble qu’il gère avec les cotisations des copropriétaires. Et dans cette mission, le danger numéro 1 s’appelle “mauvais payeur”. À en croire les acteurs du marché, cette espèce prolifère dans le logement économique (“À fuir comme la peste”, dixit un professionnel), mais également dans le moyen standing. En cas de défaut de paiement, le syndic a la possibilité de poursuivre le copropriétaire récalcitrant en justice. La procédure se fait en référé devant le Tribunal de première instance et peut aboutir à une saisie conservatoire sur le bien en question. Toutefois, cette action est peu usitée pour des raisons de coût (2000 DH de frais de dossier, au minimum) et également parce qu’elle pose le problème de l’exécution. Le patron de la société Le Gérant en sait quelque chose. Au terme d’un feuilleton judiciaire qui a duré deux ans, il a pu avoir gain de cause dans un procès porté contre un résident, dont l’ardoise se montait à la coquette somme de 60 000 DH. “Mais au moment de l’exécution du jugement, le concerné s’était volatilisé. Aujourd’hui, personne ne sait où il se trouve”, se plaint Mustapha Taoussi. Pour contourner ces mauvaises surprises, les syndics usent de subterfuges plus ou moins connus dans le métier. “Personnellement, je fais appel à un huissier de justice qui se pointe chez les mauvais payeurs pour leur faire croire qu’ils sont convoqués au tribunal. Par peur, ils se rétractent et se remettent à payer”, affirme le patron d’une grande société de syndic. D’autres professionnels de la copropriété, moins créatifs, dénoncent le coupable parmi les autres copropriétaires en affichant sa lettre de mise en demeure à l’entrée de l’immeuble ou lui interdisent l’accès à l’ascenseur. L’inconvénient de cette méthode est que la personne se radicalise et refuse carrément de payer. En résumé, chaque syndic se démène comme il peut pour recouvrer son dû.

Loi. Un texte déjà obsolète Le département de l’Habitat a de sérieux problèmes avec la loi sur la copropriété. Depuis son entrée en vigueur en 2002, ce texte soulève des critiques parmi les professionnels du secteur immobilier. Les notaires croisent le fer avec les conseillers juridiques à propos de la rédaction d’actes authentifiés. Les écrivains publics assermentés, se sentant écartés, montent également au créneau, alors que les syndics dénoncent les nombreuses lacunes dans cette loi censée régir leur activité. L’imbroglio est tel que le département de Taoufiq Hejira envisage de revoir très prochainement sa copie. “Mais avant cela, nous allons réaliser une étude globale sur tous les problèmes touchant à la gestion de la copropriété”, précise un responsable du ministère. Pourtant, l’origine du mal se trouve ailleurs, précisément dans l’absence de textes d’application de la loi qui fixent les attributions de chaque corps de métier. “Ces textes sont prêts et vont bientôt sortir”, assure-t-on du côté du ministère. Ainsi, pour les syndics, il serait question d’un règlement-type pour la copropriété, d’un plan comptable et même d’un guide spécifique. En attendant, les professionnels, comme les copropriétaires, devront prendre leur mal en patience.