Logement. Des villas pas si économiques

à Tamesna, le programme de villas économiques a connu un grand succès… et aiguisé l’appétit des spéculateurs. (TNIOUNI)

Annoncées à partir de 600 000 dirhams, le prix de ces maisons estampillées “classe moyenne” flirte aujourd’hui avec les 2 millions. Ce qui n’empêche pas l’Etat de lancer une deuxième tranche du programme de construction. Tamesna, ville satellite du côté de Rabat. C'est au milieu d’un lotissement de petites maisons que Samira et Anis ont élu domicile. Une demeure de moins de 200 m2 pour les époux et leurs deux enfants. Pas de grand luxe pour ce couple de fonctionnaires, avec deux crédits sur

les bras. Car leur rêve immobilier a tourné au cauchemar. Il y a trois ans, alors propriétaire dans le quartier Hassan de la capitale, le couple se laisse séduire par une villa dite “économique” : une offre alléchante, proposée par le gouvernement, à des prix oscillant entre 600 et 800 000 dirhams. Mais les époux débourseront au final près du double du prix indiqué pour acquérir leur nouveau foyer. Des produits semi-finis Tout commence en 2005. Le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme lance en grande pompe un programme-pilote de construction de villas économiques. Dans plusieurs villes (Marrakech, Agadir, Meknès, Tanger, Rabat et Oujda), 9299 unités doivent être réalisées par le grand holding public d'aménagement Al Omrane et par ses structures locales, les Erac (Etablissement régionaux d’aménagement et de construction). Dans chaque ville où un projet est lancé, c'est le rush. Les agences du promoteur immobilier public sont prises d’assaut par “de véritables marées humaines”, selon un responsable commercial. À Tamesna, Al Omrane enregistre près de 27 000 demandes, pour seulement 738 villas. Samira et Anis sont parmi les premiers à se porter candidats. Bonne nouvelle, leur dossier est accepté dans des délais raisonnables. Mais, ensuite, le programme tarde à être lancé. Qu'à cela ne tienne ! Le couple ne perd pas patience et met en vente son appartement rbati à 850 000 dirhams. “Nous pensions que le coût de la villa, finition comprise, ne dépasserait pas ce montant”, se rappelle Anis. Car les fameuses villas sont livrées “semi-finies” aux clients, avec murs, dalles, séparations, canalisations et installation électrique. Le reste (sanitaires, carrelage, boiseries…) sont du ressort de l'acquéreur. Ces finitions, dont le coût est plafonné à 30% du chantier global par le cahier des charges, se révèlent finalement bien plus coûteuses, avec une moyenne de 500 000 dirhams supplémentaires. Pour Samira et Anis, la sentence tombe à la livraison : leur maison ne coûtera pas moins de 1,5 million de dirhams et, pour payer, le couple doit souscrire à deux nouveaux emprunts. “Les prix annoncés au départ n'étaient qu'une fourchette. La valeur du foncier variant d'une ville à l'autre, nous savions pertinemment que les différences allaient avoir un poids conséquent sur le prix de vente final”, se défend un haut cadre du ministère de l'Habitat. “Le prix des matériaux de construction a plus que doublé. Idem pour le foncier dans certaines régions”, argumente une autre source au ministère. Spéculation à la revente Les acheteurs en seconde main ont eu encore moins de chance que Samira et Anis. Spéculation aidant, les prix ont flambé, atteignant les 2 millions de dirhams. Le petit nombre de villas économiques construites et actuellement disponibles à la vente, dans un contexte de raréfaction de l'offre de moyen standing, explique la ruée vers les projets lancés dans ce segment et, partant, cette explosion des prix. “Des spéculateurs ont acheté plusieurs villas, profitant de complicités au sein des structures de commercialisation. Ils ont ensuite revendu ces lots avec une plus-value très confortable”, fulmine l’un des propriétaires. Une accusation réfutée par Al Omrane. “Chaque personne à droit à un seul dossier de candidature, pas plus”, oppose un des responsables du holding immobilier public. Pour mettre un terme à la vague de spéculation, le gouvernement a pris des mesures plus strictes pour la deuxième tranche, lancée récemment, relative à la construction de 50 000 villas économique sur la durée 2008-2012. “Plusieurs commissions étudieront les dossiers un à un, de telle façon à dénicher les éventuels spéculateurs”, confie-t-on au ministère de l’Habitat. Cette nouvelle phase de construction devrait également élargir le champ des bénéficiaires, avec davantage de villes concernées. “À titre d'exemple, nous avons attendu le lancement des travaux d'aménagement de la nouvelle ville près de Casablanca pour pouvoir insérer la métropole dans le programme de villas économiques”, explique un directeur au ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme. La ville nouvelle Tagadirt, en périphérie d'Agadir, profitera également du programme gouvernemental des villas économiques. Reste à espérer qu’elles en aient, cette fois-ci, plus que le nom.

Programmes. Mais où est le privé ? Le programme des villas économiques, annoncé en 2005 par Taoufik Hejira, ministre de l'Habitat et de l’Urbanisme, était destiné à favoriser l’accès de la classe moyenne à la propriété. Les ménages concernés ont un niveau moyen de dépenses mensuelles de l'ordre de 8000 dirhams et plus, soit un revenu mensuel avoisinant les 10 000 dirhams. Selon diverses enquêtes du Haut commissariat au plan, réalisé en 2004, cette catégorie sociale représenterait plus de 800 000 ménages et s'accroîtrait annuellement de 2%. De quoi constituer un marché lucratif pour les promoteurs immobiliers. Ce sur quoi tablait le gouvernement, comptant sur le concours du privé pour reprendre le flambeau. Il n'en fut rien : les promoteurs privés ont montré peu d'engouement pour ce type de produits. Seuls quelques-uns proposent des villas, de 160 à 200 m2, commercialisées essentiellement à partir de 1,5 million de dirhams. Pourtant, le logement destiné à la classe moyenne bénéficie de nombreux encouragements, notamment l'exonération de la TVA pour les produits de moins de 300m2 couverts. Une carotte qui n'est visiblement pas assez alléchante.

De 2005 à fin 2008, 9299 villas économiques doivent être construites. Pour le projet de Tamesna et ses 738villas économiques, le holding Al Omrane a reçu près de 27 000 demandes. Le gouvernement prévoit la construction de 50 000 villas économiques entre 2008 et 2012.