IMMOBILIER. Tendance à la baisse

Avec la baisse des transactions immobilières, les promoteurs devront se montrer plus “agressifs” pour espérer vendre… (TNIOUNI)

Comment le marché de l’immobilier se porte au Maroc ? Si la crise tant crainte par les professionnels ne se fait pas encore ressentir, le secteur vit un grand attentisme. Tour du marché en 10 questions. Ces dernières années, l’immobilier a été une véritable locomotive de croissance au Maroc. Construction et vente de logement, industrie des matériaux, engins de BTP, emplois… des pans entiers de l’économie nationale ont été portés par l’euphorie du secteur. Mais le renversement de tendance à l’international, notamment en Espagne où l’immobilier

’est littéralement effondré en 2008 et dont les grands promoteurs se sont installés en masse au royaume, a jeté la suspicion sur l’évolution du secteur au Maroc. Résultat : les professionnels du secteur, aussi bien promoteurs, commerciaux que banquiers ou encore notaires, observent une stagnation du marché qui pousse de nombreux observateurs à parler de crise. L’immobilier vit-il une crise ? Les professionnels préfèrent évoquer un ralentissement de la croissance du secteur plutôt que de crise. Les années 2000 ont été fastes pour l’immobilier au point que nombre d’observateurs s’attendaient à un éclatement de la bulle. “Cela n’a pas eu lieu”, explique Annick Guidon, agent immobilier à Casablanca. “Nous ne sommes pas encore dans une logique de crise, mais nous constatons un affaiblissement du marché”, souligne pour sa part William Simoncelli, directeur de Carré Immobilier. En cause, la flambée des prix enregistrée entre 2006 et 2008. Le mètre carré a atteint un niveau tel que tout le monde choisit d’attendre le bon moment pour acheter. “La crise est beaucoup plus psychologique. Elle a engendré un attentisme observé sur tout le territoire national”, explique pour sa part Taoufik Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Les appartements se vendent-ils mal ? La baisse du nombre de transactions immobilières est réelle, à en croire ce notaire casablancais. “On ne traite plus autant de dossiers qu’il y a un an”, précise-t-il. Même constat du côté des promoteurs, même s’ils rechignent à l’avouer ouvertement. “De plus en plus d’appartements neufs trouvent difficilement des acquéreurs”, souligne ce membre de la Fédération nationale de la promotion immobilière. Même le ministre de tutelle l’affirme : “Certains segments comme le haut standing et l’immobilier de luxe souffrent d’une baisse de la demande”, commente Taoufik Hejira. Quel impact sur les promoteurs ? Le ralentissement du marché n’a pas eu de conséquences néfastes. La situation actuelle du secteur a permis de faire le ménage du côté de la profession. “Le secteur connait de grandes mutations au Maroc. Le marché est en train d’exclure tous les non-professionnels, explique Taoufik Hejira. Le boom des dernières années a attiré un nombre considérable de Marocains qui se sont improvisés, du jour au lendemain, en promoteurs immobiliers.” A côté de cet assainissement, on assiste actuellement à une véritable bataille commerciale entre promoteurs. L’exemple le plus édifiant est Bouskoura. Deux des plus grands promoteurs du pays, Addoha et la CGI, y commercialisent actuellement des projets immobiliers. La filiale de la CDG a réussi à écouler plus de 600 villas en un seul mois, performance qu’Addoha n’a pu égaler. “La CGI a été plus agressive, commercialement parlant”, commente cet agent immobilier. Les prix vont-ils baisser ? “Non !”, jurent les promoteurs et les agents immobiliers. Le contraire aurait été étonnant de leur part… Mais si une légère correction des prix n’est pas à exclure, ce n’est pas non plus demain que le mètre carré va s’effondrer. Les raisons ne manquent pas. D’abord, la demande dépasse de loin l’offre disponible dans plusieurs villes et régions du Maroc. “Le déficit que connaît le secteur est aux alentours d’un million de logements”, explique Taoufik Hejira. A ce déséquilibre du marché s’ajoute une raréfaction des terrains à construire au sein des grandes agglomérations du pays. Enfin, les banques continuent toujours d’accorder des facilités de financement aux futurs propriétaires. “Le secteur a encore une grande marge de développement dans les années à venir”, conclut le ministre. Les taux bancaires vont-ils augmenter ? Les taux des prêts immobiliers sont voués à être stables. Zouhir Chorfi, directeur du Trésor au ministère de l'Economie et des Finances, l’a affirmé lors de sa dernière sortie médiatique. Difficile de croire que le ministère mettrait en jeu l’avenir du secteur de l’immobilier, qui montre déjà des signes d’essoufflement, avec une augmentation des taux. Cela dit, les encours de crédits à l’immobilier ne cessent d’augmenter. A fin février 2009, ils ont enregistré une hausse de 25?% par rapport au même mois de l’année dernière, atteignant désormais les 155 milliards de dirhams. Est-ce le bon moment pour acheter ? “Il n’existe pas de moment particulier pour acheter un bien immobilier”, précise William Simoncelli. Annick Guidon parle pour sa part de stabilisation des prix, aussi bien des logements neufs que de seconde main. Pour ces deux agents immobiliers, la question qu’il faut plutôt se poser est le rapport qualité-prix du bien convoité. L’autre paramètre à prendre en considération est la capacité d’endettement de chaque personne. Acheter maintenant, c’est une bonne chose, mais pas à n’importe quel prix. Ne vaut-il pas mieux louer ? C’est la grande question que se posent tous les ménages locataires mais qui aspirent à être propriétaires. Et ils sont nombreux. Si à l’achat le marché stagne, le locatif se porte, quant à lui, très bien. Les prix ont commencé à augmenter, conséquence de la grande demande. Les maisons à louer sont de plus en plus rares à Casablanca par exemple. “L’approche de l’été, saison des changements de locataires, n’arrangera rien à la situation”, explique Annick Guidon. Haut ou moyen standing, que choisir ? De l’avis même du ministre de tutelle, le segment de haut standing se trouve en front office de la crise mondiale. “Il est évident que l’immobilier de luxe est touché de plein fouet par la crise économique”, analyse-t-il. Les raisons concernent directement la clientèle ciblée par ce produit immobilier de luxe. Selon les chiffres du ministère de l’Habitat, seuls 4 % de la population marocaine peuvent se permettre ce type d’acquisition immobilière, vu leur pouvoir d’achat. Pour le moyen standing, l’avenir est plus prometteur. L’Etat a engagé sa garantie pour tous les prêts immobiliers entre 300 000 et 800 000 DH dans le cadre du plan Damane Sakane. Il a également mobilisé, pour la seule année 2009, plus de 3500 ha dans la périphérie des grandes villes pour ce type de logements. Où fait-il bon acheter ? Deux régions sont particulièrement touchées par le tassement actuellement observé dans le secteur immobilier : Tanger et Marrakech. La ville du nord a grandement pâti de la baisse de l’activité industrielle due à la crise mondiale. En outre, quelques-uns de ses plus grands projets de luxe ont également été stoppés pour le même motif, notamment ceux menés par l’investisseur qatari Dyar. Pour la ville ocre, le recul de l’activité est en étroite relation avec la défection des clients étrangers. “A cause de la conjoncture mondiale, les non-Marocains deviennent de plus en plus réticents à investir dans des secondes résidences”, souligne Aziz Ouarrak, agent immobilier marrakchi. Pour William Simoncelli, seuls les projets immobiliers bien structurés, qui ont adopté une bonne politique commerciale, se vendent sans grande peine. Quelles sont les villes à éviter ? Les stars de la promotion immobilière sont incontestablement Casablanca et Rabat. “C’est la preuve que le marché maroco-marocain se porte bien”, précise William Simoncelli. Pour cet agent immobilier, ces deux villes sont des valeurs sûres pour les investisseurs où la demande excède toujours l’offre immobilière. La nouvelle ville Tamesna n’a pas réussi à résorber tout le déficit de la capitale. Il en est de même pour Casablanca où les deux villes nouvelles annoncées en 2006, Lakhyayta et Zenata, n’ont pas encore vu le jour. La tension persiste par ailleurs sur deux segments en particulier : le social et le moyen standing. “Faute de terrains et de documents d’urbanisme récents, les promoteurs préfèrent se diriger vers l’immobilier de luxe qui leur assure une plus grande marge. Avec les nouvelles incitations pour l’accès de la classe moyenne à la propriété, ils sont en train de changer de stratégie”, explique ce promoteur casablancais.

Prix du mètre carré neuf à Casablanca… Racine : entre 18 000 et 25 000 DH Gauthier : entre 18 000 et 22 000 DH Maârif, Palmiers, 2 mars entre 12 000 et 15 000 DH Oulfa : entre 5000 et 7000 DH … et Rabat Hay Ryad : entre 16 000 et 20 000 DH Agdal : de 14 000 à 18 000 DH Hassan : de 13 000 à 16 000 DH Diour Jamâa : de 7000 à 12 000 DH Chiffres recoupés auprès de plusieurs agents immobiliers.